대법원 부동산 경매 권리분석 심층 분석

부동산 경매에 입찰하기 전에 꼭 거쳐야 하는 중요한 절차가 있습니다. 그건 바로 "권리분석"이라는 절차입니다. 권리분석을 잘하고 못하고의 차이로 안전한 투자 반대로는 채무자의 권리를 인수하게 되어 임차보증금을 떠 앉는 문제가 발생할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 경매의 권리분석

 

대법원에서 진행하는 부동산경매를 통해 입찰에 들어가기 전 해당 경매물건에 대한 권리를 분석해야만 하는 중요한 절차입니다. 낙찰하게 되면 낙찰대금을 납입하고 해당 물건을 인수하게 되는데 이 과정에서 추가로 인수해야 되는 권리가 또 있는지의 여부를 사전에 파악하여 입찰에 들어가셔야 합니다. 권리분석을 잘해야 낙찰받고 손해 보는 일이 없습니다. 그래서 너무 중요한 과정입니다.

권리분석은 크게 소멸, 인수로 나뉘어 구분됩니다. 소멸에는 말소되는 권리인 "말소기준권리"가 있고, 이 권리는 낙찰받은 물건의 낙찰대금 외에 추가로 변제해야 할 채무금액 소멸 또는 인수의 여부를 판가름하는 기준이 됩니다. 즉, 낙찰받고 나서 채무자의 책임을 낙찰자가 지지 않는 것을 소멸이라 하고, 낙찰자가 책임을 떠않고 가는 것을 인수라 합니다.

 

말소기준권리

 

부동산 경매에서 가장 핵심이라고 할 수 있습니다. 말소기준권리를 적용하는 이유는 법원에서 해당 경매 잡힌 물건에 대한 (근) 저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등을 말소시켜 다수의 입찰자들을 경매에 참여토록 하고 낙찰대금으로 채무를 변제하기 위함입니다. 

법적으로 위 은행 저당권은 다 소멸이 되기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 해당 부동산에 가처분, 전세권, 지상권, 소유권이전청구권, 임차권등기명령, 임차인 등이 있을 경우에는 권리분석을 잘하셔야 하는데요. 대표적인 예로 임차인이 있다는 것은 임차보증금이 걸려있다는 것이기에 이 보증금이 소멸인지 인수인지를 먼저 판별해야 합니다. 권리분석에 있어 대항력을 갖는 선순위 임차인과, 대항력이 없는 후순위 임차인으로 구분됩니다.

 

선순위 임차인, 대항력 有

 

임차인의 경우 근저당권이나, 압류 등 말소기준권리 등기된 날짜보다 전입/ 확정일자가 빠르면 보호가 되므로 대항력이 생기며 선순위 임차인이라 말합니다. 대항력이란 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 말합니다. 이런 선순위 임차인이 있을 경우에는 낙찰자가 임차보증금을 인수를 해야 합니다. 그렇게 되면 임차인을 강제퇴거 할 수 없으며, 추후에 임차인이 퇴거 시 보증금을 반환해줘야 하는 책임이 생기게 됩니다. 

 

후순위 임차인, 대항력 無

 

말소기준권리가 등기된 날짜보다 전입이 늦은 경우에는 대항력이 없어 임차보증금이 보호되지 않으며, 후순위 임차인이라 말합니다. 낙찰자가 낙찰대금을 납입하면 후순위 임차인은 소멸하게 됩니다. 이런 경우에는 임차인을 강제퇴거 시킬 수 있습니다.

 

권리분석 절차 요약

 

부동산 경매에서는 임차인의 여부에 따른 권리분석이 대표적이므로 이를 기준으로 설명하겠습니다.

 

첫째, 등기부상에 말소기준권리를 확인합니다.

 

둘째, 임차인 여부를 파악합니다.

(임차인이 없다면 권리분석은 끝난 겁니다.)

 

셋째, 임차인이 있다면 대항력 有, 無를 판단합니다.

(전입 / 확정일자가 말소기준권리보다 앞에 있으면 선순위로 대항력 있음, 뒤에 있으면 후순위로 대항력 없음.)

 

넷째, 대항력이 없는 후순위 임차인만 있을 경우 소멸되기 때문에 권리분석 완료. 입찰 진행하면 됩니다.

 

이렇게 부동산 경매 권리분석에 대해 알아보았습니다. 세부적으로 보면 더 많은 내용들이 있지만, 이 정도의 권리분석으로도 경매에 참여할 수 있는 경매 물건들이 더 많습니다. 핵심 포인트를 놓치지 마시고 잘 분석하셔서 좋은 낙찰받으시길 바랍니다. 감사합니다.

 

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