부동산 경매 입찰에 참여하려면 준비해야 할 사항들이 있습니다. 자신이 참여할 수 있을 만한 물건을 탐색 후 사전조사를 하여 시세 및 권리분석 등을 파악합니다. 그 후 현장조사를 통해 물건의 상태와 주변상황 등을 고려하여 입찰 여부를 결정짓게 됩니다.
- 목 차 -
< 경매 입찰 전 준비사항 >
1. 사전조사하기.
2. 권리분석하기.
3. 현장조사(임장)하기.
4. 입찰가격 책정방법
5. 필요비용 준비하기.
6. 입찰할 때 준비물.
경매 입찰 전 준비사항
1. 사전조사하기
우선 자신의 목적에 부합하는 경매물건을 찾아야 합니다. 찾아보는 방법으로는 무료로 볼 수 있는 대법원 법원경매정보 사이트를 이용하는 방법과 네이버 부동산 사이트에서 경매물건 검색하는 방법 등이 있습니다. 유료로 운영되는 사이트로는 대표적으로 스피드옥션과 굿옥션이 있습니다. 유료사이트는 물건의 권리분석이 잘 되어 있는 편이고, 필요한 정보들이 보기 좋게 상세하게 나와있다는 장점이 있습니다. 대상 물건을 선정하였으면, 입찰매각공고와 물건의 정보를 수집하여 특이사항을 조사하셔야 합니다.
2. 권리분석하기
경매물건을 선정하였으면 본 물건에 대한 권리분석이 꼭 필요합니다. 권리분석이란, 즉 부동산(경매물건)에 관한 모든 공적 기록이 되어있는 사항을 분석하는 것을 뜻 합니다. 부동산등기기록을 통한 소유권, 근저당권 설정, 압류, 가압류, 임차권 설정 등의 여러 권한의 설정 여부 및 등기 순위와 각 토지나 건물대지의 지번을 알 수 있습니다. 토지대장과 임야대장 열람으로 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부와 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부 및 소유자에 관한 사항 등을 알 수 있습니다. 건축물대장으로는 건축물의 지번, 행정구역, 면적, 용도, 구조, 층수, 가설건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.
권리분석은 쉽게 말해서 등기부등본을 분석하는 것입니다. 이 권리분석을 이해하기 위해서는 조금 더 집중적으로 다루어야 하기 때문에 다음에 따로 포스팅을 하겠습니다.
3. 현장조사(임장)하기
권리분석까지 끝마치게 되면 물건이 위치한 현장을 반드시 가보셔야 합니다. 이유는 건물이나 토지의 보존상태, 경계나 형태, 진입로 여부, 문제가 있을만한 소지 여부 등을 파악해야 합니다. 그다음 주변에 위치한 상권이나 학교, 물건의 가치에 영향을 주는 시설 등이 어느 정도 갖추어져 있는지도 체크하여야 합니다. 그리고 주변 부동산에 방문하여 정확한 시세와 관련된 정보를 조사 셔서 입찰 여부를 결정 지으시면 됩니다.
4. 입찰가격 책정 방법
입찰가격을 정할 때는 부동산의 최저매각가격, 시세, 권리분석과 현장조사 결과 등을 고려하여 책정합니다. 이때 감정평가서에 의존하여 책정을 하게 되면 현재 시세와 맞지 않아 예상수익에 차질이 생길 수도 있으니 감정평가서를 너무 맹신하시면 안 됩니다.
5. 필요비용 준비
입찰 참여 시 보통 경매 물건의 최저매각가격의 10분의 1의 금액을 매수신청 보증금으로 납입하셔야 하므로 미리 여분의 필요비용을 확보해서 입찰에 들어가셔야 합니다. 또한 낙찰되어 매수하게 되면 매각대금, 취득세, 지방교육세 등 비용이 지출됩니다. 항상 여유자금을 마련하셔서 입찰에 참여하시길 바랍니다.
6. 입찰할 때 준비물
본격적인 입찰에 앞서 필요서류와 신분증, 도장 등이 필요합니다.
개인이 직접 참여 : 신분증, 도장, 매각보증금 지참.
대리인이 입찰 참여 : 대리인 증명 신분증, 위임장, 대리인 도장, 매각보증금 지참.
법인이 입찰 참여 : 법인등기부등본, 법인인감증명서, 법인인감도장, 대표자 신분증, 매각보증금 지참.
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오늘은 부동산 경매에 관해 입찰 전 준비해야 할 사항으로 큼직하게 분류해 봤습니다. 다음은 권리분석에 관한 내용을 세밀히 포스팅해 보겠습니다. 감사합니다.
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