부동산 양도소득세 총정리

부동산에 관련된 세금들 중 매도 시 납부하는 양도소득세의 뜻과 과세대상, 납부기한, 비과세 조건, 세율계산 등의 정보를 상세하게 정리해 보았습니다. 그리고 미납할 경우에 따른 가산세 적용에 관한 내용들도 첨부하였으니 참고하시면 많은 도움이 되실 거예요.

 

 

 

 

부동산 양도소득세

- 목  차 - 

양도소득세의 뜻
양도소득세의 과세대상 기준
양도소득세 감면 또는 비과세 혜택
양도소득세의 신고
양도소득세의 기본세율
장기보유특별공제액 공제율
임대주택 장기보유특별공제율 특례
양도소득세 가산세
신고, 납부 방법

양도소득세의 뜻

 

양도소득세란 토지나 건물 등의 부동산 또는 파생상품 (주식과 채권 같은 금융 상품을 기초 자산으로 하여 새로운 현금 흐름을 만드는 증권)을 양도 즉, 매도함으로써 전에 매수할 당시 발생했던 금액을 기준으로 매도(양도) 일까지 발생한 차액에 대한 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 뜻합니다. 쉽게 말해 부동산을 매입했을 때 금액에서 추후 팔았을 때  발생한 이익에 대해서 세금을 계산하는 방식입니다.

 

※ 양도소득세의 과세대상 기준

 

자산 범위

부동산	토지. 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 중권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 *주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 및 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	*국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 *차액결제거래 파생상품(CFD) *주식워런증권(ELW) *국외 장내 파생상품 *경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리 (자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제 189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외) 의 양도로 발생하는 소득

 

양도의 범위

 

양도로 보는 경우	* 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 말합니다. * 중여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	* 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우를 말합니다. * 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

※ 양도소득세 감면 또는 비과세혜택

 

감면 :

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

비과세 혜택 :

1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에 양도소득세가 과세되지 않습니다. 즉, 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전주택에서 2년 이상 거주하셔야 합니다.

• 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 이하일 경우에 과세되지 않습니다.
• 17년 8월 3일 이후 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택은 실제 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지이며, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다. 

 

1 가구 2 주택 양도세 비과세 특례 :

1 주택을 보유한 상태에서 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 신규 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

• 종전 주택을 취득하여 1년이 지난 후 신규주택을 취득하여  2 주택이 된 경우.
• 상속받은 주택으로 2 주택이 된 경우.
• 혼인으로 2 주택이 된 경우.
• 부득이한 사유로 수도권 밖에 위치한 주택을 취득하여 2 주택이 된 경우.

 

장기임대주택 보유에 대한 거주주택 특례

이사 등으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 완화 사항.

• 조정대상지역 내 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 : 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내인 경우.
• 신규주택 취득 : 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후에 취득해야 합니다.
• 종전주택 양도 : 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 양도해야 합니다.

 

※ 양도소득세의 신고

부동산을 양도한 경우에 양도일(잔금지급일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 예정신고 및 납부를 하셔야 합니다. (신고기한이 토, 일 또는 공휴일, 근로자의 날인 경우 그다음 날까지 기한으로 합니다.) 

 

예정신고

예정신고를 하지 않으시면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

확정신고

부동산 등을 1건을 제외한 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 관할 주소지 세무서에 확정신고를 하셔야 합니다. 

 

양도소득세 분할납부

납부세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부세액의 1/2 이하의 금액

 

 

※ 2023년 기본세율

과표	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

토지, 건물, 부동산을 2년 이상 보유하였다면 기본세율이 적용됩니다. 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40% 적용.

 

※ 장기보유특별공제액 공제율

토지, 건물, 주택		1세대 1주택
		보유기간	거주기간
2년 이상			8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%
11년 이상	보유기간중 2년 이상 거주한 주택	22%	거주기간 2년 이상 3년 미만은 보유기간 3년 이상에 한정
12년 이상		24%
13년 이상		26%
14년 이상		28%
15년 이상		30%
16년 이상 ~

 

※ 임대주택 장기보유특별공제율 특례

14.1.1 이후 양도분부터 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용합니다.

14.1.1 양도분부터 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제합니다.

 

양도소득세 가산세

종류	부과사유	가산세액
신고불성실가산세	일반과소신고 초과환급신고	과소(초과)신고 납부(환급)세액 × 10%
	단순무신고	무신고 납부세액 × 20%
	부당무신고 부당과소신고	무(과소)신고 납부세액 × 40%
납부지연 가산세	미납, 미달 납부	미납, 미달납부세액 ×미납기간×22/100,000
기장불성실 가산세	대주주 등의 주식 또는 출자지분 양도	1.일반적인 경우 : 산출세액×기장누락 소득금액/양도소득금액×10% 2. 산출세액이 없는 경우 : 거래금액 ×7/10,000
환산취득가액 가산세	건물신축(증축)취득 후 5년 이내 양도	환산취득가액(건물분) × 5%

 

부당무신고 부당과소신고 :

이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장, 거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취, 장부와 기록의 파기, 재산을 은닉하거나 소득, 수익, 행위, 거래의 조작 또는 은폐, 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 등의 부정행위를 말합니다.

 

전월세 신고제(주택 임대차 신고제) 시행 알아봅니다.

 

아파트 매도 매매계약서 작성하기 전에 주의할점

 

아파트 매매계약서 작성부터 잔금까지 주의사항

 

※ 신고, 납부 방법

 

서면신고와 전자신고를 통해 신고할 수 있습니다.

서면신고는 양도자의 주소지 관할 세무서를 직접 방문하시거나, 우편으로 제출할 수 있습니다. (양도자의 주민등록상 주소지 관할 세무서입니다.)

전자신고는 홈텍스(http://www.hometax.go.kr)에 접속하여 전자신고(신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세)

 

제출서류

매도, 매입에 관한 계약서 사본(매매계약서 사본)

자본적 지출액, 양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등입니다.

 

양도소득세 납부

가까운 은행 또는 우체국에서 납부할 수 있습니다.(신용카드 납부 가능.)

 

부동산 양도소득세에 관한 내용을 정리해 봤습니다. 과세사항과 비과세사항을 잘 검토하셔서 신고하셔야 합니다. 자칫하면 가산세를 납부해야 할 상황이 생길 수도 있습니다. 본인이 직접 하는 것보다는 전문가를 통해서 절세도 검토하고 진행하시는 것을 추천드립니다.

읽어주셔서 감사합니다.