아파트 매매계약서 작성부터 잔금까지 주의사항

내 집마련의 꿈을 이루고자 차곡차곡 모은 자금과 어렵게 받은 대출의 부담을 안고 매매계약 진행하는 누구나 계약에 앞서 두렵고 예민해지기 마련인 것 같습니다. 저도 내일 계약서 쓰러 가는데 조금이라도 알고 가는 게 좋겠다는 생각으로 알아본 내용들을 같이 나누기 위해 글을 적습니다.

 

매매계약

 

 

 

 

- 목 차 -

1. 매매계약 시 주의사항
    ※ 등기부등본 확인 시 주의점

2. 매매계약 체결 후 주의사항
    ※ 소유권 이전등기 신청 시 구비서류

3. 특약사항 기재
    ※ 잔금지급 전 유의 사항

 

1. 매매계약 시 주의사항

• 계약 전 매물을 꼼꼼하게 확인하는 건 기본이며, 하자 여부 체크하시고 앞으로 본인들이 살 곳이므로 집 주변도 어떤지 잘 보고 자신의 주거형태와 조건에 맞게 비교해 가며 보고 절대 조급해하지 말고 고르셔야 합니다. 

 

• 매물 확인 후 부족한 잔금을 대출로 진행하실 때 자신의 신용상태나 대출가능 여부, 대출금 최대한도등을 은행에 가서 상담받아서 확실시하시는 게 좋습니다.

 

• 보통 매물이 확정되면 중개인을 통해 본계약 전에 가계약을 맺습니다. 계약 시 입주날짜 고려해서 서로 조율하고 진행하셔야 합니다. 간혹 세입자가 있는 매물을 계약 시 세입자 계약 만료일도 꼼꼼히 알아보고 해야지 안 그랬다가는 큰 위기를 겪게 될 수도 있다고 합니다.

 

• 본계약은 통상 매매금액의 10%이지만, 가계약금은 보통 5백만 원 정도 또는 서로 조율하는 것 같습니다. 가계약도 본계약의 일부이기에 매수자나 매도자의 변심으로 계약이 파기된다면 매수자가 취하하는 경우는 가계약금을 포기해야 하며, 매도자가 취하하는 경우는 가계약금액의 2배를 물게 되거나, 자칫하다가는 본계약금의 2배를 물어야 할 수도 있다고 합니다. 그러기에 계약에 앞서 신중하게 생각하셔야 됩니다.

 

• 매수자 입장에서는 매물의 등기부등본을 필히 받아서 소유자와 계약자가 동일한지 확인하고, 대리인이 계약을 하게 된다면 적법한 대리권을 위임받았는지의 여부를 파악하고, 매물에 담보 대출 저당권과 가압류 등이 잡혀있는지 확인해보셔야 합니다. 

 

 

 

※ 등기부등본 확인 시 주의점

 

• 갑구에 기재된 소유자 확인하시고, 갑구에 가등기, 가처분, 압류, 가압류, 환매등기, 경매개시결정등기 등이 있다면 조심하셔야 합니다. 아뇨 위험하니 피하시는 게 나을 거예요.
• 을구에 전세권 또는 근저당권이 설정되어 있으면 잔금일에 말소 조건으로 진행하셔야 합니다.
• 등기부등본은 계약일에도 확인하고, 잔금일에도 다시 한번 확인하셔서 변동이나 저당등을 확인하세요. 

 

2. 매매계약 체결 후 주의사항

• 계약 후 6개월 동안 매도인은 매도한 매물의 하자에 대한 책임을 질 수도 있습니다. 이 말은 반대로 매수자는 계약 후 6개월 동안에 발생한 하자를 매도인에게 보수 요구를 할 수도 있다는 뜻입니다.
• 계약금이 완료됐으면 잔금 날짜에 맞춰서 대출 신청해 놓으시고, 소유권 이전 서류를 준비하셔야 합니다.
•  
• 소유권 이전등기 신청 시 구비서류
• 소유권 이전등기란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우에 변동이력을 부동산등기부에 등기하는 것이며, 소유권의 효력이 생기게 됩니다. 
• 매도인 : 인감증명서(유효기간 3개월 본인발급분), 주민등록초본 1통(과거주소이력포함), 인감도장.
• 매수인 : 주민등록초본 1통, 주민등록등본 1통, 가족관계증명서 1통, 매매계약서 원본 1통·사본 1통, 주민등록증, 본인명의 도장.

 

※ 특약사항 기재

• 소유권 이전 등기가 종료되기 전에 계약일 현재 확인된 등기사항증명서 상 권리관계에 변동된 내용이 있다면 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 그 위약금으로 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.
• 계약일 현재 근저당권이 설정되어 있으면 매도인은 잔금 전에 책임말소 한다.
• 본 계약은 현 시설 상태를 확인하고 체결하는 매매계약이며, 등기사항증명서 상 부동산의 권리관계를 확인하고 계약을 체결함.
• 잔금 시까지 해당 부동산에 관련된 각종 세금과 공과금은 매도자 부담으로 완납 처리한다.

 

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※ 잔금지급 전 유의사항

잔금 치르기 전에 매수할 매물 안에 짐이 모두 빠진 상태를 체크하고, 수리가 필요한 문제 발견 시 협의하셔서 진행하셔야 합니다.

 

매매계약 시 계약부터 마무리까지 중개인이 필요서류 또는 절차를 보다 자세하게 설명해 주시고 컨트롤해 주시겠지만, 그래도 어느 정도라도 알고 움직이면 더 안심되지 않을까 해서 알아보았습니다.

 

이 포스팅이 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다. 행복하세요~